בלעדיות בתיווך – כל מה שצריך לדעת כדי לא "להינעל" בלי הגנה
רבים מאיתנו נרתעים מהמילה "בלעדיות". היא נשמעת כמו כבילה, כמו ויתור על חופש הפעולה שלנו בנכס הכי יקר לנו. אבל האמת היא שבלעדיות היא כלי משפטי ושיווקי עוצמתי, שאם מבינים את הכללים שלו – הוא יכול לשרת את שני הצדדים.
חוק המתווכים בישראל קבע כללים נוקשים מאוד לבלעדיות, במטרה למנוע מצבים שבהם מתווך "תופס" נכס ולא עושה איתו כלום. הנה המדריך המלא.
מהי בעצם בלעדיות?
בניגוד לתיווך רגיל, שבו אתם יכולים לעבוד עם עשרה מתווכים במקביל (מה שלעיתים יוצר "שוק" סביב הדירה ופוגע במחיר שלה), בבלעדיות אתם נותנים את המפתחות למנהל פרויקט אחד. הוא הכתובת היחידה, והוא זה שאחראי להביא את כל הקונים והמתווכים האחרים אליכם.
שלושת עמודי התווך של הסכם חוקי
כדי שהסכם בלעדיות יהיה תקף בבית משפט, המתווך חייב לעמוד ב-3 תנאים קשיחים. אם אחד מהם חסר – הבלעדיות לא שווה את הנייר עליו היא כתובה:
הסכם נפרד וחתימה ברורה: אסור למתווך להחביא את סעיף בלעדיות בתוך טופס הזמנת התיווך הרגיל. זה חייב להיות מסמך נפרד לחלוטין.
תקופת זמן מוגדרת: בנדל"ן למגורים, הבלעדיות מוגבלת ל-6 חודשים לכל היותר. אם לא נרשם תאריך סיום, הבלעדיות פוקעת אוטומטית אחרי 30 יום.
חובת השיווק (הסעיף הכי חשוב) :המתווך לא יכול רק לשבת ולחכות לטלפון. עליו לבצע לפחות 2 פעולות שיווק אקטיביות (כמו שלט, פרסום דיגיטלי ממומן, גלוית דיוור בשכונה או "בית פתוח").
"הגורם היעיל" – המוקש המשפטי
בדרך כלל, מתווך מקבל עמלה רק אם הוא זה שהביא את הקונה ("הגורם היעיל"). בבלעדיות, החוק עושה הנחה למתווך: אם הוא ביצע את פעולות השיווק כנדרש, החוק מניח שהוא היה הגורם היעיל.
המשמעות – גם אם דוד שלכם החליט פתאום לקנות את הדירה בזמן שהיא בבלעדיות, אתם כנראה תצטרכו לשלם למתווך את העמלה. למה? כי המתווך השקיע כסף וזמן בפרסום שיצר את ה"הייפ" סביב הנכס.
היתרונות – למה בכל זאת להסכים?
שיווק בתקציב גבוה: כשמתווך יודע שהעסקה אצלו בכיס, הוא מוציא כסף מכיסו על צלם מקצועי, קידום ממומן בפייסבוק ושלטים. בתיווך רגיל, מתווכים לרוב חוסכים בהוצאות כי הם מפחדים שמתווך אחר "יגנוב" להם את העסקה.
סינון קונים: במקום שתקבלו 20 שיחות ביום מאנשים לא רלוונטיים, המתווך עושה את הסינון עבורכם.
מחיר גבוה יותר: פרסום אחיד ושקול מונע מצב שבו קונים רואים את הדירה במחירים שונים בלוחות, מה שגורם להם לחשוב שאתם "לחוצים" למכור.
חובת שיתוף הפעולה (האותיות הקטנות)
מתווך טוב בבלעדיות הוא לא "חומת אש". הוא חייב לעבוד עם מתווכים אחרים שיש להם קונים. אם מתווך אחר מביא קונה, המתווך הבלעדי שלכם מתחלק איתו בעמלה (או שהקונה משלם למתווך שלו). אם המתווך שלכם מסרב להכניס מתווכים אחרים לדירה, הוא פוגע בכם וזה עלול להיחשב להפרת חובת הנאמנות שלו.
סיכום וטיפ הזהב
בלעדיות היא מודל של "שקט נפשי", אבל היא דורשת אמון.
טיפ הזהב שלי – לפני שאתם חותמים, תכניסו להסכם "רשימת מוחרגים". אלו שמות של אנשים שכבר דיברו איתכם על הדירה לפני שהמתווך נכנס לתמונה. אם אחד מהם יקנה המתווך לא מקבל עמלה. בנוסף, קבעו "תחנת יציאה" לאחר 3 חודשים אם לא תהיו מרוצים.
מומלצים – תיווך בחיפה – פתרונות נדל"ן || תיווך בחולון – תרשיש ברוקר || תיווך ברחובות סיני נכסים
